大阪地方裁判所 昭和６０年（ワ）１８５４号 判決
原告
山本四雄
右訴訟代理人弁護士
川見公直
同
浜田行正
同
服部美知子
同
井上智雄
同
浦田萬里
被告
内田一郎
右訴訟代理人弁護士
柳瀬宏
辻 忠雄
事実
第一 当事者の求めた裁判
一 原告
１ 被告は、原告に対し、別紙物件目録（三）記載の建物を明け渡し、かつ、昭和六〇年一月一九日から右明渡ずみまで一か月金一〇万円の割合による金員を支払え。
２ 訴訟費用は被告の負担とする。
３ 仮執行の宣言。
二 被告
１ 原告の請求を棄却する。
２ 訴訟費用は原告の負担とする。
第二 当事者の主張
一 請求原因
１ 原告は、別紙物件目録（一）、（二）記載の土地（以下「本件各土地」という。）及び同目録（三）記載の建物（以下「本件建物」という。）に対する大阪地方裁判所昭和五七年（ケ）第二六二号不動産競売事件において本件各土地・建物を競落し、昭和六〇年一月一六日競買代金を納付してこれが所有権を取得し、同月一九日その旨の所有権移転登記を経由した。
２ 被告は、原告に対抗しうる権原なくして本件建物を占有している。
３ 本件建物の賃料相当額は一か月一〇万円である。
４ そこで、原告は、本件建物の所有権に基づき、被告に対し、本件建物の明渡と前記所有権移転登記経由の日である昭和六〇年一月一九日から右明渡ずみまで一か月一〇万円の割合による賃料相当額の損害金の支払を求める。
二 請求原因に対する認否
１ 請求原因１の事実を認める。
２ 請求原因２の事実のうち、被告が本件建物を占有していることを認めるが、その余は争う。
３ 請求原因３の事実を否認する。
４ 請求原因４は争う。
三 抗弁
１ 被告は、昭和五六年八月一五日、本件建物を賃貸借期間の定めなく賃借していた内田道彦（以下「道彦」という。）から転貸借期間の定めなく転借したものであつて、民法三九五条により短期賃貸借の保護を受けるものであるから、右の転借権をもつて原告に対抗することができる。なお、右賃貸借及び転貸借は、期間満了時に法定更新されている。
２ 仮に、右１の主張が認められないとしても、道彦は、昭和五六年五月三一日、前家主の栗山尚悦（以下「栗山」という。）に対し敷金五〇〇万円を差し入れ、同人との間で右敷金の返還と本件建物の明渡を同時履行にする旨の特約をしているから、被告は、債権者代位権に基づいて右敷金の返還がなされるまで本件建物の明渡を拒否するものである。
３ 仮に、右１、２の各主張が認められないとしても、被告は、昭和五六年中に本件建物に対し次のような必要費、有益費合計五六四万円を支出し、その価値が現存しているから、右金員の支払を受けるまで本件建物の明渡を拒む。
（一） 大屋根補修工事費用 一五三万円
（二） ベランダ水洩れコーキング工事費用 二二万円
（三） 手すり塗装費用 三万五〇〇〇円
（四） 屋内塗装工事（下壁補修を含む）費用 六八万円
（五） 床板取替及びプラスター補強工事費用 二一万円
（六） 窓枠サッシュ取替（一・二階）工事費用 二三万三〇〇〇円
（七） 外壁塗装、玄関上及び窓廻り塗装費用 一二万円
（八） その他雑工事（足場、運搬費を含む）費用 五万円
（九） ガレージ建築費用 一三四万円
（一〇） その他の費用 一二二万二〇〇〇円
４ 仮に、以上の主張が認められないとしても、被告は、民法一九六条により本件建物の占有者としての費用償還請求権を有するので、その償還を受けるまで本件建物の明渡を拒む。
四 抗弁に対する答弁
１ 抗弁１の事実のうち、被告が本件建物を賃借していた道彦からこれを転借していたことを認めるが、その余は否認する。
道彦が栗山から賃借していた本件建物の賃貸借期間は二〇年であつて、道彦は、自ら登記権利者としてその賃貸権の存続期間を二〇年と登記していたのであるから、本件競売の抵当権設定後の右賃借権をもつて本件建物の競落人である原告に対抗できないから、道彦よりこれを転借した被告もその転借権をもつて原告に対抗できない。
仮に、道彦の右賃借権が期間の定めのないもので民法三九五条による短期賃貸借の保護を受けるものであるとしても、右賃借権は、昭和五六年五月三一日に設定され、その後の昭和五七年三月一一日に抵当権実行による不動産競売開始決定がなされたのであるから、賃借権設定後三年の期間が経過した後においてはこれをもつて競落人である原告に対抗できないから、道彦から転借した被告の右転借権も原告に対抗しえないものである。
のみならず、道彦の本件建物に対する賃借権は、栗山に対する貸金債権を担保するために設定されたものであるから、本件建物の競落人である原告に対抗できないものといわねばならない。
２ 抗弁２の主張は争う。
原告は、栗山から道彦に対する本件建物の賃貸人たる地位を承継していないから、道彦に対する敷金返還債務も承継していない。
また、敷金は、賃貸借の終了後において建物が明け渡されたときにはじめて返還請求権が生じるものであり、そのうえ敷金と建物自体との間に牽連関係が存しないから、敷金返還請求権者は当該建物を留置することができない。
３ 抗弁３の事実は不知又は争う。
仮に、被告が本件建物に何らかの必要費・有益費を支出していたとしても、原告は本件建物を競売手続において競落したものであつて、その最低競売価額の決定に当たつては留置権の生ずる債権は既に考慮されているのであり、原告にとつて被告の支出した必要費・有益費の価値は全く現存していないというべきである。更に、被告は、その転借権が競落人に対抗しえないことを知りながら本件建物に右費用を支出したのであるから、その費用について留置権を主張することができない。
のみならず、栗山と道彦間の本件建物についての賃貸借は前記のようにその競落人である原告に対抗しえないものであるから、原告と被告との間においては有効な転貸借関係が成立していないばかりでなく、仮に、原告と被告との間に適法な転貸借関係が存したとしても、転借人である被告の本件建物に対する用益権が適法になるだけであつて、原告と被告との間に賃貸借関係が成立するものではないから、転借人である被告は、原告に対し必要費・有益費の費用償還を請求することができない。
４ 抗弁４の主張は争う。
（一） 道彦の本件建物に対する賃借権は、前記のとおり右建物の競落人である原告に対抗できないものであるから、道彦の同建物の占有は、何らの権原に基づかないものであつて原告に対し不法行為を構成する。したがつて、道彦から本件建物を転借した被告の右建物に対する占有も原告に対し不法行為を構成するものであるから、右のような不法行為によつて始まつた占有期間中に被告が同建物に必要費・有益費を支出していたとしても、これに基づいて本件建物を留置することができない。
（二） また、被告主張に係る必要費・有益費は、本件建物の競落代金の一九パーセント及び最低競売価額の二三パーセントに当たるところ、本件訴訟になつてはじめて主張されたもので、本件建物に対する競売手続において執行官が現況調査をしたときにそのような主張は一切なされておらず、その後における原告と被告との交渉でもそのような主張はなかつた。
原告にとつては、本件建物についての被告主張の工事前及び工事後の状況は不明であつたから、被告主張に係る必要費・有益費の支出により本件建物の価額がどの程度に増加したのか、また、被告と道彦のいずれがどのような必要費・有益費を支出したかも知る由がなく、原告は、本件建物にこのような必要費・有益費の償還義務が付着していることを知らずに右建物を競落したものである。
したがつて、原告は、本件建物について利得しておらず、仮に、必要費・有益費の償還義務があつたとしても、被告側がこれを執行官の調査の際に申述せずに本件訴訟になつてはじめて主張することは信義則に違反するばかりでなく、また、必要費・有益費の償還義務もその内容・範囲が明確でないから、被告の必要費・有益費の償還請求権に基づく本件建物に対する留置権の主張は失当である。
第三 証拠関係〈省略〉
理由
一請求原因１の事実（原告の本件建物に対する所有権の取得）及び被告が本件建物を占有していることは、当事者間に争いがない。
二被告は、本件建物につき転借権を有する旨主張するので、判断する。
被告が本件建物を賃借していた道彦からこれを転借したことは当事者間に争いがなく、右争いのない事実に〈証拠〉を総合すると、次の事実が認められる。
１ 栗山及びほか一名の共有であつた本件建物につき、(1) 大阪法務局東住吉出張所昭和五四年六月二五日受付第三二〇五四号をもつて債権額一八〇〇万円、連帯債務者右両名、抵当権者全国信用金庫連合会とする抵当権設定登記、(2) 同出張所同日受付第三二〇五五号をもつて極度額九〇〇万円、債務者栗山、根抵当権者大阪信用金庫とする根抵当権設定登記、(3) 同出張所同年九月六日受付第四四一二九号をもつて極度額一五〇〇万円、債務者株式会社カーネギー商会、根抵当権者成協信用組合とする根抵当権設定登記、(4) 同出張所昭和五六年三月二日受付第八二七七号をもつて債権額二〇〇〇万円、債務者株式会社カーネギー商会、抵当権者植田博明とする抵当権設定登記がそれぞれ経由されていた。そして、右(1)の抵当権は昭和五六年一二月二五日代位弁済を原因として大阪信用金庫に譲渡され、同出張所昭和五七年一月一二日受付第八一一号をもつてその旨の移転の付記登記が経由された。
２ 道彦は、昭和五六年五月三一日ころ、栗山から本件建物を賃貸借期間は二〇年、賃料は一か月三万円、賃借権の譲渡又は転貸をすることができるとの約定で敷金五〇〇万円を差し入れて賃借し、大阪法務局東住吉出張所同年七月六日受付第三一六一八号をもつて右約定の賃借権設定登記を経由した。
３ 被告は、昭和五六年七月六日ころ、弟である道彦から本件建物を期間は二〇年、賃料は一か月三万円の約定で保証金三〇〇万円を差し入れて転借し、同年八月一五日ころ右建物に入居した。
４ 大阪信用金庫は、右１の(1)、(2)の抵当権に基づいて大阪地方裁判所に対し本件建物の競売を申し立てたところ、（同庁昭和五七年（ケ）第二六二号事件）、昭和五七年三月一一日競売開始決定がなされ、大阪法務局東住吉出張所同月一三日受付第九九六一号をもつて差押登記が経由された。その結果、前記一のとおり、原告が本件建物を競落し昭和六〇年一月一六日にその競買代金を納付してこれが所有権を取得し、同月一九日これが所有権移転登記を経由した。
以上の事実を認めることができ、〈証拠〉のうち右認定に反する部分は採用することができず、他に同認定を覆すに足る証拠はない。
ところで、民法六〇二条三号所定の三年の存続期間を超える建物の賃借権は、当該建物に対する抵当権の登記後に登記せられたものである限りは抵当権の実行によつて覆滅されるものであるところ、前記認定のとおり、道彦の本件建物に対する賃借権は、右１の(1)ないし(4)の各抵当権の登記後に登記せられた存続期間二〇年の賃借権であるから、右１の(1)、(2)の抵当権の実行によつて覆滅されたものというべく、道彦から転借した被告の本件建物に対する転借権も、道彦の賃借権が右抵当権の実行によつて消滅した以上、右競売手続において本件建物を競落取得した原告に対抗できないものといわねばならない。
のみならず、仮に、被告主張のとおりに道彦の本件建物に対する賃借権が存続期間の定めのないものであつて民法三九五条による短期賃貸借の保護を受けるものであつたとしても、前記認定のとおり、その賃借権は、同条三号により右抵当権実行による差押の効力が生じた後の昭和五九年五月三一日の経過とともに賃貸借期間が満了し、これについては借家法二条の適用はなく、右賃貸借の更新を右競売手続において本件建物を競落取得した原告に対抗できないと解するのが相当であるから、右賃借権は既に消滅しているものというべく、道彦から転借した被告の本件建物に対する転借権も原告に対抗できないものといわねばならない。
したがつて、被告は、本件建物の転借権をもつて原告に対抗できないものというべきであるから、被告の右主張は採用することができない。
三被告は、道彦が栗山に対し敷金五〇〇万円を差し入れ同人との間で右敷金の返還と本件建物の明渡とを同時履行にする旨の特約をしているから、債権者代位権に基づいて右敷金の返還がなされるまで右建物の明渡を拒否する旨主張するので、判断する。
前記二で認定したとおり、道彦の本件建物に対する賃借権は、前記二１の(1)ないし(4)の各抵当権の登記後に登記せられた存続期間二〇年の賃借権であるから、右二１の(1)、(2)の抵当権の実行によつて覆滅されたものであつて、右賃借権を本件建物の競落人に対抗しえない以上、道彦が栗山に差し入れた敷金に関する法律関係は右建物を競落により取得した原告に承継されるものではなく、これが承継されることを前提とする被告の右主張は、その余の点について判断するまでもなく採用することができない。
四被告は、本件建物に対し必要費・有益費合計五六四万円を支出し、その価値が現存しているから、右金員の支払を受けるまで本件建物の明渡を拒む旨主張するので、判断する。
前記三で説示したとおり、道彦の本件建物に対する賃借権を同建物の競落人である原告に対抗しえない以上、原告が右賃貸借の賃貸人たる地位を承継するものではなく、また、原告と被告との間に賃貸借関係が成立していないから、仮に、被告が本件建物に必要費・有益費を支出していたとしても、被告は、原告に対し民法六〇八条による償還請求をすることができないというべきである。
してみると、右費用の償還請求ができることを前提とする被告の右主張は、その前提自体において失当として採用することができない。
五被告は、民法一九六条により本件建物の占有者としての費用償還請求権を有するので、その償還を受けるまで本件建物の明渡を拒む旨主張するので、判断する。
１ まず、被告が本件建物について支出した必要費・有益費について検討する。
（一） 抗弁３の（一）ないし（八）の各工事費用について
被告は、昭和五六年中に本件建物に対し右の各工事費用を支出した旨主張し、これにそう〈証拠〉が存するけれども、これらを子細に検討すると、右工事がなされたとされるのは昭和五六年三月ころであり、その工事費用が支払われたとされるのは同年四月五日と同年五月一〇日であつて、いずれも道彦が栗山から本件建物を賃借した同年五月三一日ころ及び被告が道彦から同建物を転借した同年七月六日より以前であることが認められ、このことに右乙第二号証、第三号証の一、二の各作成名義人が被告の弟である道彦の経営する日本ユーデル株式会社であること及び出捐したとされる工事費用が借家人としての借家にかける費用としては不自然に多額であることなどに照らすと、右の各証拠のみをもつてしては未だ被告主張のとおりの右各工事費用が支出されたことを認めしめるに足りず、他にこれを認めるに足る証拠はないから、結局、被告の右主張は採用することができない。
（二） 抗弁３の（九）の建築費用について
〈証拠〉を総合すると、被告は、昭和五六年八月ころ、栗山の承諾を得て、立起建設株式会社に依頼して本件建物に付加して一体物となつたガレージを建築してもらい、これが建築費用一三四万円を支払い、その費用は本件建物の増加額として現存することが認められる。
（三） 抗弁３の（一〇）のその他の費用について
被告は、昭和五六年中に右の費用を支出した旨主張するけれども、その内容を明確にしないだけでなく、本件全証拠によるも右主張を認めることができない。
２ そうすると、被告の主張する右各工事費用のうち、右１（二）で認定したガレージ建築費用一三四万円だけが本件建物に対し支出された有益費と解すべく、これによる価額がほぼ現存すると認められるので、被告は、本訴において本件建物の占有回復者である原告に対し右支出金の償還を求めることができる。
なお、原告は、被告の本件建物に対する占有は不法行為によつて始まつたものであるから、その不法な占有期間中に被告が有益費等を支出してもこれに基づいて右建物を占有することはできない旨主張するけれども、前記二で認定したとおり、被告の右建物に対する占有は適法な転借権に基づいて開始されたものであり、右有益費の支出も同建物に対する抵当権の実行前になされたものであるから、原告の右主張は採用の限りでない。また、原告は、被告が本件建物に対する競売手続における執行官による現況調査の際に必要費・有益費を支出した旨を申述せずに本訴においてはじめてこれが支出を主張することは信義則に反し許されない旨主張するけれども、仮に右のとおりの申述がなされなかつたとしても、そのことだけをもつて本訴において有益費等の償還請求に伴う留置権の主張をすることが信義則に反するものとは解されないから、原告の右主張も採用することができない。
したがつて、被告は、本件建物の占有者として同建物に対し支出した有益費である前記ガレージ建築費用一三四万円の償還を受けるまで右建物を留置することができるというべきである。
六原告は、本件建物の賃料相当額が一か月一〇万円である旨主張するけれども、前記二で認定したとおり、道彦が同建物を賃料一か月三万円で賃借し、更に被告がこれを賃料一か月三万円で転借していたところ、本件建物の賃料相当額が右の一か月三万円を超えることを認めるに足る証拠はない。
さすれば、本件建物の賃料相当額は一か月三万円というべきである。
ところで、被告は、前記五で説示した有益費の償還を受けるまで本件建物を留置することができるけれども、建物の留置権者は当然に留置物を無償で使用収益する法律上の権利を取得するものとはいえないから、被告は、本件建物を留置中これを使用収益することにより法律上の原因なくして利得をすることになり、一方、原告は、その所有する本件建物の利用をすることができずに損害を被るのであるから、被告は、原告に対し、その使用収益によつて得た利得を不当利得として返還すべき義務がある。そして、その利得の額は本件建物を他人に賃貸した場合の賃料相当額に等しいものと推認すべきであるから、原告が本訴において被告に対して求めている賃料相当の損害金と称するものも、被告が留置権に基づいて右建物を留置できる期間中の分はこの不当利得返還請求権を指すものと解することができる。
したがつて、被告は、原告に対し、原告が本件建物につき所有権移転登記を経由した日である昭和六〇年一月一九日から右有益費一三四万円の支払を受ける日までは一か月三万円の割合による不当利得金返還義務を、その翌日から本件建物明渡ずみまでは右割合による賃料相当損害金の支払義務をそれぞれ負つているものといわねばならない。
七以上のとおりであつて、被告は、原告に対し、原告から有益費一三四万円の支払を受けるのと引換えに本件建物を明け渡し、かつ、昭和六〇年一月一九日から右明渡ずみまで一か月三万円の割合による賃料相当額の不当利得金若しくは損害金を支払うべき義務を免れない。
八よつて、原告の被告に対する本件請求は、右七で説示した限度において理由があるから認容し、その余は失当として棄却すべく、訴訟費用の負担につき民訴法九二条本文、八九条を、仮執行の宣言につき同法一九六条を各適用して、主文のとおり判決する。
（裁判官辻 忠雄）